普段見ない競技も無条件に感動できるオリンピックが終わり、少し手持ち無沙汰です。

僕のどんな細い線をたどってもオリンピアンの知り合いには辿りつきませんが、先日同じ町内に住む母親から「〇〇君の前の●●ちゃんがオリンピックでるのにオランダ行くらしい！」と解読困難なLINEが届きました。

読み解きますと

「町内に住んでいる僕の幼馴染の家の向いに住む、高校生の娘さんがパラリンピックの車いすバスケの代表選手で、パリオリンピック前の調整でオランダに出発したよ」

幼馴染の家に入り浸っていることもあり、子供の頃から車いすで遊んでいるのはよく見かけておりましたが、高校生になっていることも、そんな選手になっていることにもびっくりでした。（堺市東区の選手です）

パラリンピックは8月28日開幕

車いすバスケ女子の初戦は8月30日　対オランダ　

夏の暑さもオリンピックの感動もまだまだ続きそうです。

幼馴染の家で、オランダのハイネ〇ンビールを飲みほしながら応援したいと思います。

今年も残りわずかです。そろそろ家も事務所も大掃除の準備です。

毎年12月の中旬ごろに翌年の税制改正が発表されます。

不動産・住宅関連の項目は気になるところです。

2年程前から住宅ローン控除が段階的に縮小されることはすでに決まっておりましたが、「子育て世代」や「若者夫婦世帯」は縮小せず据えおきになることが決まったようです。

また来年2月から「フラット35」では子供の人数に応じて金利を引き下げる商品も開始されます。

これらも「異次元の少子化対策」の一つでしょうか？

なにわともあれ、実務上の手続きが煩雑にならないことを願うばかりです。

※出典は国土交通省

住宅購入の上で、一番よく頂戴する質問の一つです。

世界的な金利上昇の影響を受けており、昨年末から固定金利型の住宅ローン金利の上昇が続いております。フラット35取り扱いの金融機関の担当者さんが度々事務所に来てくれますが、「今月も上がりました」が最近の枕言葉となっております

。

但し、上昇しているのは固定金利だけで変動金利は上がっていないという少し変則的な形です。このことだけで変動金利を選ぶのは少し怖い・・・。今後上がる可能性は十分有る為です。

これからの35年（借入期間）という期間を見た場合、損得で「固定金利」か「変動金利」かをご提案する金利を見通す目は残念ながら持ち合わせておりません。

一般的な回答になりますが、月々の支払を見た場合、

支払いに少し余裕（金利上昇に備えることができる）がある場合は変動金利

それこそ支払いを固定したい（月々の出費をきっちり決めたい）場合は固定金利

金利動向は決して小さいことではありませんが、それ以上にお客様に悔いの無い売却や購入をお手伝いさせて頂けるように精進します。

　特に新築戸建を検討のお客様は漠然と「木材価格の高騰で建築コストが上がっている」と担当者から告げられ、当初の計画予算を超えてしまう状況を未だに見聞きします。

　日本において住宅用の木材は約7割が輸入品とのことですが、国土の3分の2が森林の日本において腑に落ちない感があります。林業に携わる人口の減少（跡継ぎ問題）が大きな要因と言われていますが、すぐに国産に切り替えることは難しいようです。

　農林水産省発行の「木材価格統計調査」を見ますと

2021年1月に7万円台／㎥だったものが、2022年4月には14万円台／㎥と2倍になっているのが確認できます。企業努力だけでは価格を抑えることが難しいのも納得してしまいます。

　今年4月以降の木材の先物価格は下落傾向にあるとのことですので価格は落ち着いてくる可能性が高いですが、お客様がそれを享受できるにはまだまだ時間がかかりそうです。

※公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会HPより

昨年末から住宅ローン控除の縮小のニュースで不動産業界は賑わっておりました。買主様（ひいては売主様）にとっては税額控除は月々の返済と併せて重要なことかと思います。

※一番のポイントは

控除率が1.0％から0.7％と引き下げられたことです。

※控除の概要

住宅ローンの年末残高の0.7％（3000万円の残高の場合は21万円）の上限枠が与えられます。

この上限枠の範囲内で所得税を控除でき、枠が余った場合は一定額の住民税も控除できるというものです。

控除率1.0％の時代が長かったですが、この上限枠を使い切る買主様は少なかったように思います。数字だけ見れば0.3％の引き下げは損した気分となりますが、買主様への影響は限定的かもしれません。

但し、新築住宅の場合は令和6年から借入限度額が引き下げられます。（＝控除額の上限枠が引き下げられる）特に省エネ住宅に該当しない新築戸建の場合は住宅ローン控除が適用されない予定です。

税制の大きな流れは「エコ」に引っ張られていくような気がします。住宅ローン控除を含め税額控除は重要で魅力的ですが、よりトータル（俯瞰）で見ていく心構えが必要になると思います。

「人生100年時代」です。フォーライフ地所は暮らし（住宅）とお金のプランニングを承ります！

　定休日の夕方、出歩くのも憚られる昨今ですから家でテレビをみてますと、令和2年度の地価公示発表のニュースが流れてきました。

　例年3月20日前後の発表ですが、不動産業に従事するものとしては見逃せません。

　大阪の商業地では難波の宗右衛門町が坪9487万円！とのこと。ちなみに昨年は坪6545万円。1年で坪2942万円上昇。もはやよく分かりません。坪3000万円近く上がる理由が「インバウンド」では説明がつかないような・・・。

　今回の発表はコロナウィルスの影響をうけておりませんので、来年がどのような結果になるのか検討もつきません。

　実際の取引価格と公示価格に乖離はつきものですが、公示価格の算出には40億円程度の費用がかかっているとのことです。

　少しぐらいは皆様の役にたてられるよう、お話の中で触れていこうと思っております。

先日、当社提携司法書士法人Ｃ−ｆｉｒｓｔ主催の「民法改正と不動産取引」の勉強会に参加してまいりました。

本年4月1日より「民法」が120年ぶりに改正され不動産取引に関わる改正点もございます。

わかりやすく皆様にご説明できますよう、現在叩き込んでいる真っ最中です。

　　バスが弊社の看板を背負って走っております。

　　バス停で停まります。

　　追い越したい気持ちをグッと堪えてください。

　　バス広告始めました・・・。

　今年も７月１日に路線価格の国税庁より発表がありました。

　聞きなれた感のある言葉になりつつありますが、簡単に説明しますと路線価には「相続税路線価」と「固定資産税路線価」 という2つがあり、それぞれ対応する税金の計算をする時に使うものとなります。

　全ての土地の時価を個別に算出していくのは膨大な手間がかかる為、道路に値段をつけました。この値段を「路線価」といいます。この“道路につけた値段“に接している土地の面積を掛けて、土地の評価としているのです。

　一般的な実勢価格よりも安く設定されていますが、私達が価格査定する場合においても、地域の価格比を見る場合に、よく利用する数値になります。

　大阪では、前年比平均プラス1.6％と6年連続で上昇とのこと。インバウンドの影響で中心部の上昇率が非常に高い為、「平均プラス1.6％」が個々のエリアでどの程度の上昇なのかは個別で精査する必要がでてくるかと思います。

　ご自身の物件の路線価が気になる方はお気軽に弊社へご相談下さい。

　昨日、平成31年度税制改正大綱が発表されました。

　住宅関係では、前回の8％への消費増税の際の駆け込み需要とその後の販売減少の轍を踏まないようにとのことで、住宅ローン控除の期間が10年から13年に延長される予定です。

　住宅の購入の際にはほとんどの方が住宅ローンを利用されますので、控除が増えるのに越したことはありません。

 こまかい説明は抜きにしますが、概ね3年間で約30〜40万円の所得税減税の効果が期待できると思われます。

 結局のところ増税前に購入した方が金銭的に「損」か、「得」かという話になってしまいますが、金銭面においては非常に断定が難しい・・・。

 「無門関」から禅問答を一つご紹介

僧「悟りを開く為に私はどうしたらいいでしょうか」

和尚「朝食は食べたか」

僧「はい、頂きました」

和尚「では、茶碗を洗っておきなさい」

 これで若い修行僧は悟ったようです。

　基準地価とは公示地価を補完する為、都道府県が公示価格と同じような評価方法で1年の真ん中の7月1日時点の基準地の価格を評価・算出するものです。

　大阪府の調査結果では前年比、住宅地（ 0.2％）、商業地（ 5.7％）と6年連続の増加となりました。

　商業地においては最高値がキタからミナミに変わったように、インバウンドの影響が大きいと思われます。堺市東区の住宅地の前年比では概ね坪3000円〜10000円の範囲で増加しております。

　このように全国的にプラスになったと言われると、すごく資産価値があがったように思えてしまいますが、実際の取引では、基準地価格より大幅に高かったり、安かったりすることがおおいに起こります。

　不動産には唯一無二の特性があるため、平均では分かりにくいことが多々ございます。

　反面、「土地があがっているのでは！」という心理は不動産取引においても影響を及ぼすのも事実です。

まずは、「世間話のつもりで相談」から始めてみてはいかがですか？

 「親から相続した古い家　→　もうその家に住む予定はないけど　→　売却しても20％ぐらい税金がかかるんですよね」　相続で戸建を取得した売主様からよく受ける相談の一つです。実務上、相続した戸建ての売却の場合、多くのケースで20.315％の譲渡所得税が発生いたします（もちろんケースバイケースです）

　そんな売主様に一つ「空家の譲渡所得の3000万円特別控除」のご紹介です。これは多くの空家問題を改善する為の特例措置です。

主な要件は�@昭和56年5月31日以前に建築された家屋　�A相続される前に、被相続人（親であることが多い）が居住していた　�B相続が発生した日から3年を経過する日の年末までの譲渡�C家屋を取り壊すか耐震リフォームをする等々

　要件に該当すれば、譲渡所得から3000万円を特別控除でき、多くのケースで譲渡所得税が発生しない（大幅に軽減できる）という非常にありがたい特例です。

　相場より20％高く売却することは至難ですが、20％の税金をゼロにするチャンスがあります。気になる方は是非ご相談ください。

横浜に行ってまいりました。

以前一緒の事務所で働いていた同僚が横浜で不動産会社を立ち上げ、お祝い（だいぶ遅くなりましたが）をかねて初横浜です。

鎌倉大仏、鶴岡八幡宮、湘南の海、中華街、みなとみらいと1泊2日で堪能しました。

鎌倉には縁があり、年間、200回近く「鎌倉」という単語を発します。

電話口で「かまだです」といった時に8割は「はまださん？」と返されます。

滑舌にはわりと自信をもっておりますが、活字でみるのと耳で聞くのにはかなりの差があるようです。

「いえ、鎌倉の「かま」に田んぼの「た」でかまだです」

もの心ついたときからのお決まりのフレーズです。

今回、初鎌倉でしたが、今後お決まりのフレーズを言うときにも何となく自信にあふれた言い方ができるような気がします。

最近、グー○ル社の「スマートスピーカー」のテレビＣＭをよく目にします。

 農業等の第1次産業、製造業等の第2次産業、現在全産業の75％を占めるといわれている通信やサービス業等の第3次産業から次世代産業として「ＡＩ（人工知能）・ビックデータ・ＩｏＴ」が第4次産業として注目・・・すでに身近なものとなります。

「スマートスピーカー」はＡＩとＩｏＴの融合商品となるのでしょうが、将来的には「この駅から徒歩10分以内のマンションで、70�uの3ＬＤＫタイプの売り物件は？」の問いかけに瞬時に回答がでるような時代になるかもしれません。

不動産仲介業においても、物件紹介（情報提供）だけでなく、独自の付加価値を提供できる産業に脱皮する準備が必要かも知れません。

　先週、基準地価が発表されました。不動産業に携わるものにとっては少し、耳を立てるニュースです。　そもそも基準地価とはどういったものなのでしょうか？

　公示価格は国（国土交通省）が全国に定めた地点（標準地といいます）を対象に、毎年1月1日時点の価格（標準的な土地の�uあたりの価格）を公示するものです。

　基準地価は、都道府県が定めた地点（基準地といいます）を対象に毎年7月1日時点での価格を公示するものとなり、双方ともに地価の動向調査という意味合いを持ちます。

・・・そうです！ざっくりと言ってしまえば公示価格と基準地価はほぼ変わりません。（あくまでもざっくり言うとです）

今年の内容は、住宅地は5年連続横ばい。商業地は外国人観光客の増加で店舗やホテル需要が高まり引き続き堅調。

 　公示地価や基準地価は1つの重要な指標にはなりますが、実際の不動産取引においては需要と供給のバランスなど、いろいろな要素が重なり合い売買成立となります。

　その得てして見えにくい要素をご納得いくまで説明させて頂きたく、日々精進。

営業企画マネージャー 鎌田 仁 (かまた ひとし) 堺市東区在住      

■資格      

宅地建物取引士      

相続診断士      

AFP認定者(ファイナンシャルプランナー2級技能士)      

損害保険代理店普通資格(三井住友海上)      

多くの方が一生で一度か二度しか経験しない不動産取引です。今だけを見るのではなく、将来的にお客様に後悔のない、売却・購入をしていただけるよう、AFP認定者としても納得のいくまでご説明させて頂きます。      

※AFP認定者とは、FP(ファイナンシャルプランナー)として必要な基礎知識を持った上で、認定研修を修了し、相談者に適切なアドバイスや適切なアドバイスや提案ができるFP技能を習得した者に与えられる資格です。